18. Madde İmar Uygulaması: Şehrin düzeni mi, mülkiyetin sessiz erozyonu mu?

Bir kent sakini ve planlama meraklısı olarak açık konuşayım: 18. madde imar uygulaması, yalnızca “teknik bir parselasyon” değildir; şehirlerimizin kaderini ve mülkiyet algımızı kökten etkileyen güçlü bir idari araçtır. Doğru kullanıldığında kamusal alan üretir; yanlış kullanıldığında ise sessizce hak kaybı yaratır. Tartışmaya var mısınız?

“Eşit oranda kesinti” kulağa adil geliyor olabilir. Peki ya aynı yüzde, farklı değerlerdeki arsalar için gerçekten adil mi?

18 madde imar uygulaması nedir?

Halk arasında “18 uygulaması” diye bilinen bu mekanizma, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanır. Belediye (veya yetkili idare), imar planını hayata geçirmek için bir alandaki parselleri düzenler; yollar, parklar, okul alanları gibi umumi ve kamu hizmet alanlarını üretmek üzere her parselden pay keser, yeni imar parselleri dağıtır. Temel ilke, alan esaslı ve eşit oranlı kesinti yapmaktır. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

DOP nedir, oranı kaçtır?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), düzenlemeye giren parsellerin toplamından kamu hizmetleri için bedelsiz bırakılan kısımdır. Mevzuat açık: DOP toplamı, düzenleme öncesi yüzölçümlerin %45’ini geçemez. Bu üst sınır, 2019’daki değişikliklerle %40’tan %45’e çıkarıldı. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

DOP hangi alanlar için kullanılabilir?

Yol, meydan, park, otopark, yeşil alan ve ibadet yerlerinin yanı sıra eğitim-sağlık tesis alanları, toplu taşıma durakları/istasyonları, pazar yerleri gibi pek çok umumi hizmet alanı DOP’tan karşılanabilir. (Liste, son yıllarda genişletildi.) :contentReference[oaicite:2]{index=2}

45% yetmezse ne olur?

Planın gerektirdiği kamusal alanlar DOP sınırını aşıyorsa, kamulaştırma yoluna gidilmelidir. DOP %45’i aşacak şekilde zorlanamaz. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Nerede tıkanıyoruz? Eleştirel bakış

Eşitlik mi, adalet mi?

18. madde, eşit oranda kesinti yapar; ancak eşit oran, her zaman eşdeğer sonuç doğurmaz. Ana arterdeki yüksek değerli arsa ile arka sokaktaki düşük değerli arsa aynı yüzdeyle kesildiğinde, birinde “katlanılabilir kamu payı”, diğerinde “ezici hak kaybı” etkisi oluşabilir. Bu gerilim, uygulamanın en kırılgan noktasıdır.

Şeffaflık ve katılım: “Encümen bilir” anlayışı

Belediyeler 18. madde parselasyonunu çoğu kez resen ve malik muvafakati aranmaksızın yapar; karar mercii belediye encümenidir. Kağıt üzerinde bu, planı hayata geçirme kapasitesi sağlar; pratikte ise sürecin şeffaflığı ve katılımı tartışmalıdır. “Malikler ne zaman, nasıl bilgilendirildi? Eşdeğerlik gözetildi mi?” gibi sorular çoğu yerde net yanıt bulmaz. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Yargı pratiği: iptaller, geri dönüşler, teknik hatalar

Danıştay’ın parselasyon işlemlerine ilişkin kararlarında, usul–esas hataları, eşdeğerlik ve dağıtım ilkeleri, plan notlarıyla otomatik DOP dayatmaları gibi pek çok başlıkta iptaller görülüyor. İdarelerin iptal kararlarına uygun geri dönüş ve yeni uygulama süreçlerini dikkatle yürütmesi şart. Bu tablo, “teknik bir rutin” diye sunulan işlemin aslında ne kadar hassas ve riskli olduğunu gösteriyor. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Kurallar genişliyor: Son değişiklikler ne anlama geliyor?

11 Eylül 2025 tarihli değişikliklerle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te başvuru ve teknik içeriklere dair ayrıntılar güncellendi; örneğin, düzenlemeye giren alanın sınırı ve koordinatları ile parsel listelerinin imzalı sunulması gibi yeni netlikler getirildi. İdareyi “daha doğru dosya” hazırlamaya zorlayan bu adımlar iyi, ama tek başına yeterli mi? Uygulamanın şeffaflığı ve hesap verebilirliği için hâlâ daha fazlası gerekiyor. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

“18 madde imar uygulaması”nın güçlü ve zayıf yönleri

Güçlü yanlar

• Planların hayata geçmesi için gerekli umumi hizmet alanlarını üretebilir; yol–park–okul gibi kamusal ihtiyaçları aynı anda çözer. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
• Tek parsel bazında dağınık ve imara uygun olmayan geometrileri düzelterek imar parselleri oluşturur.

Zayıf ve tartışmalı yanlar

• Eşit oran ≠ eşdeğerlik: Aynı yüzde, farklı değer etkisi yaratır; bu durum, “örtük kamulaştırma” algısını besler.
• %45’lik üst sınırın genişletilmesi: 2019 artışıyla (40→45) kamu payı büyüdü; vatandaşın rızası olmaksızın daha fazla alan bırakma baskısı doğdu. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
• Uygulama hataları ve iptal riski: Teknik ve usuli eksikler iptale yol açabiliyor; iptal sonrası geri dönüş ve yeniden uygulama süreçleri idare ve malik için yıpratıcı. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
• DOP kapsamının genişlemesi: Umumi hizmet listesi büyüdükçe DOP’un “esneklik” adı altında yaygınlaşma riski artıyor; kamulaştırma yerine DOP’a yaslanmak adalet duygusunu zedeliyor. :contentReference[oaicite:10]{index=10}

Provokatif sorular

• Aynı yüzdeyle kesmek, gerçekten adil mi; yoksa bazı mülk sahipleri “fazla bedel” ödüyor olabilir mi?
• DOP listesi genişledikçe, kamulaştırma kültürü geri mi çekiliyor?
• Encümen kararları ve dağıtım cetvelleri herkese anlaşılır şekilde yayımlansa, iptal davaları azalır mı?
• Mahkeme kararlarıyla geri dönüş yapılırken, vatandaşın uğradığı gecikme zararı nasıl telafi edilmeli?

Sonuç: Daha cesur bir şeffaflık ve gerçek bir eşdeğerlik

18. madde imar uygulaması, kentlerin omurgasını kuran güçlü bir araç; fakat gücü, adalet ve şeffaflıkla dengelenmediğinde meşruiyet krizine dönüşebiliyor. Çözüm; eşdeğerlik ilkesini gerçekten gözeten dağıtım, kamulaştırma–DOP dengesini hakkaniyetle kuran uygulama ve tam şeffaflıktır: her malik için erişilebilir dağıtım cetvelleri, anlaşılır görseller, açık toplantılar ve anlık bilgilendirme. Aksi halde, “plan uygulaması” dediğimiz şey, sokaktaki yurttaş için hâlâ kayıp hikâyesi olarak kalacaktır.

::contentReference[oaicite:11]{index=11}